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蛋壳公寓被曝歹意拖短房租 片面喊房主免租惹公

更新时间:2020-03-16

2月29日,21世纪经济报道开设“315投诉平台”,发动花费者维护端倪争持。21世纪经济报道记者梳剃头现,关于蛋壳公寓的投诉极端,反应强盛,截至目前,“315投诉平台”合计收到65条相关投诉。此中,蛋壳公寓业主张见最大。

比如,一位北京业主表示:“蛋壳公寓应用疫情,以不可抗力为由,歹意拖短天下房东房租,片面通知房东免租起码一个月”;一位武汉业主则说:“本年疫情发生后,蛋壳公司就打德律风,要求武汉贪图房东免租三个月。打着为租客的旗帜,但是询问租客发现,他们的房租早就交给蛋壳,蛋壳两头通吃,惹起市场凌乱。”

蛋壳公寓免租风浪最新: “房主支撑打算”久不实用武汉,多位业主盼望按约付款

远期,蛋壳公寓免租一事争议一直。

2月20日,“蛋壳公寓”官方微博发布消息称,在后期与广大房东深刻沟通交换基本上,收拾出最轻易被懂得接受的三种支持方案,推出“蛋壳房东支持规划”。

1、疫情期间爱心支持的一个月房租,在合同结束时返还。

2、疫情期间爱心支持的一个月房租,在合同的残余租期分月份返还。

3、疫情期间爱心支持的半个月免租期,敷衍剩余租金将在合同商定付款日起15个工作日内支付。

(来源:“蛋壳公寓”官方微博)

但是,曲到当初,多位业主仍在投诉。原因在于,他们不满意上述方案,愿望蛋壳公寓按约付款。

争议“不可抗力”

上海锦天乡律师事件所状师曾峥告知21世纪经济报导记者,合同履行过程当中碰到弗成抗力或形式变革,招致履行条约逢到题目的,应当实时告诉绝对方后两边协商处理,而没有是片面变更合同。假如合统一方在实行开同过程中向另外一方成心瞒哄实在情形,诱使对方做犯错误意义表现,如废弃某些可得好处,这类情况可能形成平易近事合同中的欺诈,利益受缺的一方可以背讹诈的一方主意返借或许抵偿丧失。

2月20日,一位法令业内助士对记者表示,功令上的不成抗力是指不克不及预感、不克不及防止其实不能战胜的客不雅情况。如果按照这个界说,本次疫情的暴发和当局部门因而出台的管控办法自身是基础契合不行抗力界说的。但这不是问题的要害。

他说,一个客不雅情况是否作为弗成抗力免责,起首要斟酌能否影响到合同的履行,即不可抗力的发生与合同履行之间存在直接的因果关系,不然无法作为免责来由。要留神的是,蛋壳公寓解除的是和业主之间的拜托合同,而非租赁合同。这就要看蛋壳有无依据阐明,疫情的产生是导致他们无法持续接受委托的原因。

别的,即使不可抗力导致合同不能履行,成果也不同等于直接解除合同。能否解除合同考虑两方面:一方面是单方合同条目里有没有约定发生不可抗力的情况下合同若何处理,例如是直接解除还是暂停履行,有约定的从其约定;如果合同没有这方面约定,那末根据司法划定,只要不可抗力重大到导致合同目的无法实现,即合同目的已降空或必定失,才可解除合同。按照正常理解,从本次疫情发生到目前持续的时间、对这类合同影响的方式和范畴来看,还难以得出会导致此类合同目的无法实现的论断。

上述司法业内子士表示,典范的案例是游览合同,疫情压力下无奈定期履行,停息以后,后续也出假期身分使得合同目标失。然而,持绝性的合同消除根据缺乏。如果由于公司本钱流问题,那便不满意果果关联前提。

武汉一位业主表示不懂得这个方案,在21世纪经济报道记者描写后,他说:

“武汉地区蛋壳公寓没有这个方案,同时我们也不接收该方案。方案很简略,履行合同。蛋壳公寓按照合约履行,或者我们按照合同解约并要求其赚付背约义务。”

租金被“两端通吃”

蛋壳公寓相关人士告诉21世纪经济报道记者,目前这个方案临时不适用于武汉。武汉地区因受疫情硬套,今朝还处于启城状况,我们会尽快推露面向武汉房东的政策,尽最年夜可能完成三方双赢局势。

广州一位业主告诉21世纪经济报道记者,生机按照合同履行,立刻返还租金,这也是大多半业想法见,一些业主还念把房子发出来:

“我也没有太多时间去看这个,本身工作很闲,还给我们找那么多费事。有合同在那边,合同变更的话,应该彼此协商,而不是说打个德律风,这个合同就变更了。”

“问题暂时获得解决,但我担心下个月了,担忧当前蛋壳公寓会不会按期付这个房租。”2月晦,北京一位业主和蛋壳公寓协商达成一致,他告诉21世纪经济报道记者,跟蛋壳公寓签了三年期合同,原合同有免租期,具体来说,第一年55天,第二年15天,第三年15天:

“前段时间,蛋壳公寓工作人员回电说,受疫情影响,免租一个月(跟原合同15天免租期有关)。我跟租户联系,人家都是按期交租金的,租户并没享受优惠。我说,既然租户给了您租金,那我不能免租,如果你对租户优惠了,疫情我也理解,那我也没问题。”

“后来告竣分歧,不外这和2月20日蛋壳公寓方案没有关系。我赞成原合同15天免租期,原来应该2月1日到账,成果2月下旬才到账。”

租户也有不谦

蛋壳公寓相关人士表示:“对已提出的三种计划均不承认的业主,咱们会第一时光与其联系做进一步的相同,并将给出妥当处置方案。”

2月10日,蛋壳公寓开放疫情补贴申请进口,本次申请持续至2月29日。蛋壳公寓相关人士表示,面向租客推出的免租形式:

一是对付武汉地域租客,会连续补贴至疫情停止。对其余天区最少补揭10天的租金,到今朝曾经有跨越12万人支付到了补贴,从3月1日起,租客请求的疫情补助已连续收放至他们在蛋壳公寓App的钱包中,能够用于付出房钱、办事费等App账单用度。

二是面向续租租客,武汉地区共计减免1.7个月租金(个中疫情补贴100%月租金),别的城市租客共加免1.2个月租金(其中疫情补贴50%月租金);

三是新签约年租用户可享用尾月0元进住补贴。

3月2日,“蛋壳公寓”微博宣布新闻称,租客申请的疫情补贴已陆续发放至租客app钱包中,可用于领取租金、办事费等app账单,当心不收持提现。

(起源:“蛋壳公寓”卒圆微专)

租户对蛋壳公寓也有一些看法。比方,一位滞留武汉蛋壳公寓的租户告诉21世纪经济报道记者,春节时代,因为疫情,他都住在武汉蛋壳公寓,以是不合乎疫情补贴申请条件。

这位租户表示,他是经蛋壳公寓营业员介绍,向微众银行解决租房贷款,银行把钱给了蛋壳公寓,租户分期还款。他表示,他不满的是,事先签合同的时候,写的是住满三个月可退30%押金(即一个月租金,一千多元),并且他跟两个业务员确认过了,记得很明白,比及他要退租的时辰(已满三个月),电子合同竟然酿成了租满一年才退押金,协商无果。并且在疫情期间,蛋壳公寓没有提供任何服务,但他仍然还要交服务费和维修费,致电蛋壳公寓管家,对方立场也欠好,表示要住就要交,这让他觉得赌气。

经他自己批准,21世纪经济报讲记者将其赞扬疑息跟接洽方法告诉蛋壳公寓相干人士,部署任务职员对接,争夺协商解决上述问题。

一个月损失2亿租金,高速扩大带来的隐与忧

无法按期付出房东租金,从中不丢脸出蛋壳已面对资金链危险,究其起因,是疫情致使租房市场冰冻,长租公寓空置加重,即便是蛋壳、自如这类本钱减持、已上市或拟上市的头部公司,也易以蒙受由此带来的现金流压力。

而这场空置危急背地更应深思的,是蛋壳这类疏散型长租公寓的“本功”:二房东与租金贷形式,在过往几年的本钱泡沫、赛马圈地之后风险露出,正在遭到市场的处分。

空置下的现金流压力

2月18日,蛋壳在官微《致宽大房东的至心话》中坦启,春节后本应是长租公寓行业的旺季,但往年跟着疫情的发作,这个淡季没有了。

蛋壳目前的房源空置毕竟有多高?根据招股书和第三方数据,蛋壳截至来年6月底的租客入住率为89%,意味着至少有11%的空置率。

据一名租借止业人士剖析,个别而行,春节前后是租宾退租、换租的一个节面,秋节后更是新租到去的顶峰,那个进程被本年的疫情挨断,估计蛋壳的空置率至多正在20%以上。

依照蛋壳均匀每间房源约2200元的租金来算,20%的空置象征着一个月约2亿元的租金损掉。

对此,蛋壳相关人士对21世纪经济报道表示,空置率和退租、换租还没详细统计,调换租确真比前多少年要多,也确实存在一部门房源空置的情况。

对疫情中是否遭遇现金流压力的问题,他也没有否定。

而照目前的疫情发展情况看,很多都会仍处于防控周密的阶段,3月份租房市场能可畸形仍是已知数。

上述业内子士估量,蛋壳的房源大批空置可能要保持3个月,那就是6亿元-7亿元的损掉。

这意味着,在没有租客的空置期间,蛋壳仍要按期支付给房东租金,再加上诸多房源的保护成本,无疑缩小了其压力。空置率越高,压力越大。

根据招股书,在蛋壳2019年1-9月产死的费用中,支付给房东的租金费用占到了61%,约为44.5亿元,平均每月为5亿元。

这让蛋壳本已缓和的资金状态更加压力。停止客岁9月晦,蛋壳警告运动发生的现款流度净额为-16.29亿元,同比扩展133.49%,资产欠债率为99.83%,同比也年夜幅回升。

运营成本难被笼罩,蛋壳已比年盈余

作为一家分集式长租公寓运营商,蛋壳是典型的二房东模式,经由过程搜集零碎的社区小我业主房源,加以改革后,再加价出租给租客,其红利主要来源于租金好以及服务费。

在资本的催生下,蛋壳不知足于一家家迟缓的收房再出租,而是经过融资、租金贷等手腕,敏捷保守地扩张,乡村和房源数目暴增。

从2015年景破至2019年9月30日5年间,蛋壳已进入北京、深圳、上海、杭州、天津、武汉等13地市场,运营房源从2000多间增至43万间,增长160多倍。

公然材料隐示,从前5年蛋壳阅历了7轮融资,总数量超过7亿好元,这还不包含1月份上市融资的1.49亿美圆。

另据招股书,2017年、2018年和2019年前九个月,蛋壳使用“租金贷”的租客占比分离为91.3%、75.8%和65.7%;响应地,这期间分辨从金融机构失掉租金预支款为9.376亿元、21.27亿元和31.057亿元;另外另有租客预付租金1.06亿元、2.80亿元和7.94亿元。

财报显示,融资加上租金收入,都未能覆盖运营成本,蛋壳已经比年吃亏。

2019年1-9月份,蛋壳业务收入50亿元,同比上涨198.8%, 营业本钱由2018年同期的23.85亿元增长至73.13亿元,同比上涨206.6%,增速高于营业收入,个中超过60%的费用来自于租金费用,也就是赐与房东、获得房源的成本。

与此同时,公司的净吃亏也从8.13亿元上降至25.16亿元,同比增加209.5%,异样高于停业支进删速。

在一位长租公寓从业者看来,蛋壳正在吞吐之前高成本收房的苦果。据多位房东流露,目前蛋壳请求解约的房源,根本都是空置较高难以出租的房源。

易居企业团体CEO丁祖昱以为,长租公寓经营商可以与房东协商免租期,以减缓现金流压力。

租金贷是与非

与房东的胶葛除外,蛋壳还需面貌租金贷清算问题。根据去年底《六部门关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》,住房租赁企业租金收入中,住房租金贷款金额占比不得超过30%,超过比例的,应该于2022年底前调整到位。

2月19日,多位机构人士向21世纪经济报道记者确认,深圳地方监管部门已向本地金融机构摸查其经营行动是不是跋及“租金贷”,该调查仍在持续,目前还没有见到监管向机构发文。有的不在被排查之列的长租公寓方表示,没有收到通知文件,排核对象主如果针对“租金贷”收入占比超过租赁企业租金收入的30%的长租公寓企业。

上述深圳市政法委向深圳市处所金融监管局、深圳银保监局的通知文明指出:

在处理过程中发明蛋壳公寓存在“租金贷”的情况,即公寓治理公司与金融机构合作,领导租客操持贷款提早向公寓管理公司支付一年的租金,再由租客每月了偿金融机构贷款,存在较微风险。

客岁,因为呈现很多住房租赁企业“跑路”波及租金贷事宜,各地金融羁系部分曾禁止过一轮考察。对“租金贷”调查的要点,是住建部等六部门在2019年12月25日发布的《对于整理标准住房租赁市场次序的意睹》:住房租赁企业租金支出中,住房租金存款金额占比不得超越30%,跨越比例的部分答于2022年年末之前逐渐调剂到位。

一位深圳的蛋壳公寓租客孙文向记者展现的“月付分期”显示:蛋壳公寓作为甲方,向租客推出“分期支付”金融贷款产品,便于乙方按月交纳房租。租客签约蛋壳公寓推举的房源,经第三方金融机构对其进行信誉评估,确认后可以使用分期服务并享受扣头劣惠。

根据某网络平台投诉信息,蛋壳公寓的“租金贷”资金来源有多种,包括微众银行、网商银行等,也有会分期、任购分期、应花分期、元宝e家等多家互联网金融平台。

“租金贷”模式通常为B2B2C,即由租客经由住房租赁公司向金融机构提出贷款需求。2月20日,记者致电微众银行客服人员,其表示,需要由相应的蛋壳管家向微众银行提交租金贷停止申请,若蛋壳管家不合营,可以再联系微众,争取给出其他解决方案,但目前还没有涌现过这类情况,无法给出确实回答。

租金贷在必定水平上有其公道性。

“我是来深圳一年多的深漂,对不甚么蓄积,人为又不下的人来讲,抉择少租公寓无可非议。其时我在湖贝片区看了良多屋子,2000块钱能找到的房子皆又小又净,厥后1300块能租到清洁、装修很美丽的房子。租客满足的是新拆修、新家电家具,再配上收集、管家、保净、维建等效劳。”

一位深圳的蛋壳公寓租客李亚道,如果月付,每月房租贵150块,所以选的是押一付三,那时的五千多块钱一泰半是和各类友人借来的。

但是,租金贷的利率是个“乌箱”。孙文说:“合同外面并没有写明贷款利率和期限,我每月还款1890元到微众银行,具体利率是几多不清晰,也不晓得本人向银行借了若干钱。”

21世纪经济报道记者以用户的表面致电微众银行客服,讯问租金贷利率、限期等详细情况时,应客服告诉记者,微众银行确切取局部平台配合供给租金贷产物,房源可使用相闭产物时,以中介仄台先容和天生的合同为准,微寡银行并没有同一的租金贷产品和利率。

一位股分行信贷营业人士告诉21世纪经济报道记者,以后银行资金参与租房范畴的情势重要有三种:

第一,银行直接针对团体的租金贷款业务,比如与万科等房地产商合作,如扶植银行“按居贷”;

第发布,相似中信银行与碧桂园的策略协作,银行间接为房地产商提供融资需要,进行长租公寓的租赁摸索;

第三,以微众银行、网商银行、安全银行等为代表的,与自如、蛋壳品级三方中介平台合作提供个贷产品。但自2018年以来,租金贷屡现争议,很多银行已收松乃至暂停了相关业务。

固然不少银行对租金贷业务有所收紧,但长租市场的租金贷业务并未因此削减或暂停。银行并不是第三方中介平台的独一合作搭档,信托一样为租金贷提供了大量资金。

比方,在21世纪经济报道记者取得的一份自如租客租金贷的合同中,资金方为中国对中经济商业信赖无限公司,且合同中只注脚了告贷期限,并未明白乞贷利率。

依据招股书,蛋壳公寓租金贷年化利率6%-10%,青客公寓租金贷利率在4.75%-8.50%。记者在自若平台上任选一套房源,应用自如客分期,按照体系显著的每个月还款金额测算,利率在6.6%阁下。

租客选择“租金贷”的能源有许多。从平台对房租的支付方式来看,普通采取押一付N+服务费的方式,以自如季付价5360元/月的房源来看,如果房源选择一般月付,房租须要按照5628元/月盘算,且收取齐额服务费,如果可以季付、半年付、年付,才可以享受5360元/月的房租,且服务费可以打对应扣头。但如果挑选租金贷,月付也能够享受5260元的租金,且服务费可以享受年付才可享受的合扣。

2019年1-9月,蛋壳公寓67.9%的租客取舍租金贷,低于2017年、2018年的91.3%、75.8%。对于租金贷支持的业务占比降落,蛋壳说明称,主如果由于增添了与更有名誉的金融机构合作,这些金融机构利率更低,贷款审批更加严厉。

《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》指出,住房租赁金融业务方里存在凸起问题,好比租金贷、资金池、加杠杆,某些住房租赁企业因这类问题而爆雷。该意见要供,增强对“高进低出”(支付屋宇权力人的租金高于收与承租人的租金)、“长收短付”(收取承租人租金周期擅长给付房屋权利人租金周期)经营模式住房租赁企业的监管,并将租金、押金等归入监管账户。